Woont u in mede-eigendom en heeft u soms moeite om de kosten van uw syndicus te begrijpen? De boekhouding van een mede-eigendom moet voldoen aan een aantal strikte regels. Om de boekhouding beter te begrijpen, kunt u verschillende boekhoudkundige documenten raadplegen die essentieel zijn voor een goed beheer van de financiële gezondheid van uw residentie.

Na het lezen van dit artikel heeft de boekhouding van uw mede-eigendom geen geheimen meer voor u!

De boekhouding van mede-eigendom is gereglementeerd

Voordat u uw vastgoedbeheerder om het verstrekken van boekhoudkundige documenten vraagt, moet u weten of uw residentie meer of minder dan 20 kavels heeft.

Volgens de bepalingen van artikel 577-8, hoofdstuk 4, van voornoemde wet mag een mede-eigendom van minder dan 20 kavels een vereenvoudigde boekhouding voeren, terwijl een mede-eigendom van meer dan 20 kavels verplicht is het principe van het dubbel boekhouden uit te voeren, ook wel gekend als het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel.

Vereenvoudigde boekhouding bestaat alleen uit het vastleggen van uitgaven en ontvangsten door mede-eigenaar in een tabel, op basis van bankafschriften. Het saldo moet dan overeenkomen met dat van de bankrekening van de mede-eigendom.

Deze informatie is verkrijgbaar bij uw vastgoedbeheerder, maar u kunt deze ook vinden in het reglement van de mede-eigendom dat u heeft gekregen toen u uw appartement kocht. Dit document verwijst ook naar andere boekhoudregels, zoals de verdeling van gemeenschappelijke kosten.

De boekhoudkundige documenten van de mede-eigendom

Om duidelijke en transparante informatie te hebben over de uitgaven van uw syndicus van mede-eigendom, kunt u de volgende documenten raadplegen

  • De lijst van uitgaven: die maakt het mogelijk in één oogopslag te schatten waarvoor de bijdrage aan de mede-eigendom werd gebruikt.
  • De individuele staat van kosten of de toewijzingstabel: afhankelijk van uw aandeel, betaalt u mee de bedragen die u volgens uw aandelen worden toegekend voor de financiering van de ontwikkelings-, herstellings- of onderhoudswerken aan het gebouw. U krijgt een overzicht van de investering van de andere mede-eigenaars via dit samenvattend document van de jaarlijkse kosten van de mede-eigendom. Dit document vermeldt ook eventuele voorzieningen voor kosten die elke eigenaar reeds heeft betaald en die derhalve in mindering worden gebracht op de uitgaven.
  • De winst- en verliesrekening: deze geeft u informatie over de reeds verrichte betalingen en het verschil tussen dit bedrag en de geraamde lasten. Zij kan dus een positieve of negatieve balans geven, die aan het eind van het jaar zal worden aangepast.
  • De boekhoudkundige balans: deze bevat de activa en passiva op dezelfde wijze als de balans van een onderneming. Dit is het document dat u de meest waardevolle informatie zal verschaffen, aangezien het de financiële situatie van de mede-eigendom belicht. Aan de hand van de balans kan de syndicus bepalen welke bedragen moeten worden toegewezen aan het werkings- en reservefonds.
  • De inventaris: verplicht aan het einde van de boekhoudperiode, samengesteld uit de twee vorige documenten. Indien u bezig bent met de aankoop van een eigendom in een mede-eigendom, kunt u aan de hand van de inventaris inschatten of de VME gezond is en of het schulden of verplichtingen heeft.
  • De bewegingen van de reservefondsen: zij geven u ook informatie over de in- en uitstroom van geld over de betrokken periode.
  • De gegevens van de rekeningen van de leveranciers: indien nodig kunnen hierin de bedragen worden vermeld die zijn betaald aan de bedrijven/leveranciers die hebben bijgedragen tot de goede werking van uw mede-eigendom.
  • De schaderekening: als er zich het afgelopen jaar helaas een incident heeft voorgedaan in uw appartementsgebouw, wordt u via dit medium op de hoogte gebracht.

Strikte wetgeving voor de boekhouding van de mede-eigendom

De wet van 6 mei 2010

De wet van 6 mei 2010 brengt een wettelijk regelgevend kader voor de boekhouding van de mede-eigendom. De syndicus moet zich dus bij het beheer van zijn rekeningen houden aan de wettelijke verplichtingen en een nauwkeurig schema.

Geen onaangename verrassingen meer, want de rol van de beheerder van de mede-eigendom bestaat erin een voorlopige begroting op te stellen die een duidelijk zicht biedt op de toekomstige uitgaven, alsook op de buitengewone kosten van een mede-eigendom (gevelrenovatie, aanpassing van de lift...).

Deze wet ligt aan de oorsprong van de verplichting om twee afzonderlijke bankrekeningen te creëren die enerzijds het beheer van de lopende uitgaven via het werkingsfonds mogelijk maken en anderzijds buitengewone uitgaven die door het reservefonds worden gedekt.

De presentatie van de verschillende boekhouddocumenten is uiteraard op elkaar afgestemd. Van de ene mede-eigendom tot de andere, u zult steeds dezelfde structuur aantreffen voor duidelijkheid en transparantie.

De wet van 18 juni 2018 

De nieuwe wet op de mede-eigendom van 18 juni 2018, van kracht sinds 1 januari 2019, wijzigt de wet van 6 mei 2010 door bepaalde punten te verduidelijken en een zekere flexibiliteit te brengen in de relatie tussen mede-eigenaars: vereenvoudigde oplevering van werken, redelijkheid tussen mede-eigenaars, transparantie van het ereloon van de syndicus, verplichte opstelling van een huishoudelijk reglement, enz.

Duidelijker, het vergemakkelijkt de correcte uitvoering van de boekhouding in mede-eigendom.

Met wie moet ik contact opnemen in geval van twijfel?

Natuurlijk zal uw gebouwbeheerder uw bevoorrechte gesprekspartner zijn, maar in geval van onenigheid of meningsverschil met de syndicus, kunt u zich tot de rekencommissaris wenden.

Vrijwillig als mede-eigenaar van het gebouw of beroepsmatig, zoals een registeraccountant, vertegenwoordigt hij een controleorgaan van de vereniging van mede-eigenaars. Zij staat borg voor het goede budgettaire beheer van uw mede-eigendom en voor de financiële gezondheid ervan.

Hij of zij zal u alle hierboven vermelde boekhoudkundige documenten kunnen overhandigen en u informeren in geval van twijfel over de interpretatie ervan. U zult via hem ook toegang hebben tot een kritisch verslag over de rekeningen van de syndicus en over het beheer van de begroting.



U kent nu de essentie van de boekhouding van een mede-eigendom. De keuze van een gewetensvolle en transparante syndicus, professioneel of vrijwillig, zal u helpen om de kosten te begrijpen die behoren tot uw VME.

Wilt u het avontuur van een vrijwillige syndicus aangaan? Ontdek ons Syndic4you platform.