Alles wat u moet weten over mede-eigendom

Wat is een mede-eigendom?

Volgens de artikelen 577-2 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek wordt een mede-eigendom gedefinieerd als een gebouw of een groep gebouwen dat ondeelbaar toebehoort aan ten minste twee personen, mede-eigenaars genaamd, die zowel natuurlijke personen als rechtspersonen kunnen zijn. Elke mede-eigenaar is eigenaar van één of meer kavels in de mede-eigendom, die elk bestaan uit een privatief gedeelte en een aandeel (quota) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

De vereniging van mede-eigenaars (VME)

De vereniging van mede-eigenaars wordt tegelijk met de mede-eigendom opgericht. Zij bezit rechtspersoonlijkheid, hetgeen haar rechten en plichten geeft, met inbegrip van de verplichte inschrijving bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO). Het heeft een naam, een fysiek adres, alsook activa en een eigen bankrekening.

Privatieve delen en gemeenschappelijke delen

De privatieve delen van een mede-eigendom zijn het eigendom van elke mede-eigenaar. Zo zijn een appartement in het flatgebouw, een kelder, een garageplaats of een privétuin slechts toegankelijk door hun eigenaar, die er het exclusieve gebruik van heeft.

Anderzijds, de gemeenschappelijke delen worden gedeeld en gebruikt door alle of sommige mede-eigenaars. Zij omvatten in het algemeen de traphal van het gebouw, de gemeenschappelijke parkeerplaats, de ruwbouw van de gebouwen, de leidingen, de technische ruimten, de schoorstenen, de gangen en de lift. Deze gemeenschappelijke ruimten worden dus beheerd door alle mede-eigenaars die bijeenkomen in een algemene vergadering en stemmen over beslissingen om een goed beheer te waarborgen. Tenslotte wordt, hoewel dit niet verplicht is, ten zeerste aanbevolen dat de mede-eigendom een verzekering afsluit voor de gemeenschappelijke ruimten.

Kleine en grote mede-eigendommen

De VME’s worden over het algemeen in twee hoofdgroepen ingedeeld, naar gelang van hun grootte, of beter gezegd het aantal kavels dat zij bevatten. Kleine verenigingen bestaan immers uit maximaal 20 kavels. Grote verenigingen hebben 20 of meer kavels en moeten voldoen aan de wet van 2 juni 2010 door een dubbele boekhouding bij te houden.

Het beheer van een mede-eigendom

Zoals een vennootschap die uit aandeelhouders bestaat, vallen een mede-eigendom en de mede-eigenaars ervan onder het Belgische recht.

Om beslissingen te nemen over de gemeenschap zijn er drie hoofdorganen, elk met een specifieke bevoegdheid: de algemene vergadering van mede-eigenaars, de raad van mede-eigendom en de syndicus.

De algemene vergadering van mede-eigenaars

De algemene vergadering van mede-eigenaars is het belangrijkste orgaan van de mede-eigendom. Het verenigt alle mede-eigenaars (de huurders maken er geen deel van uit) die de belangrijkste beslissingen nemen betreffende het beheer van hun gebouw. Zij beslissen over de verdeling van de budgetten, het beheer van de lasten, de onderhoudswerkzaamheden van de gemeenschappelijke ruimten en de benoeming van de beheerder van het gebouw.

De algemene vergadering moet ten minste eenmaal per jaar worden gehouden en elke mede-eigenaar of zijn vertegenwoordiger moet worden uitgenodigd om deze bij te wonen. Om te stemmen beschikken de leden van de algemene vergadering van mede-eigenaars over een aantal stemmen dat overeenstemt met hun aandeel in de gemeenschappelijke delen.

De beslissingen worden in het algemeen genomen met volstrekte meerderheid van stemmen van de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn op de algemene vergadering. In de praktijk, als uw vereniging van mede-eigenaars bijvoorbeeld 18 kavels heeft, zal een besluit alleen worden genomen als er 10 stemmen vóór zijn, aangezien nietige en ongeldige stemmen niet worden meegeteld bij het tellen van de stemmen.

Indien de algemene vergadering van mede-eigenaars zich moet uitspreken over een belangrijkere aangelegenheid, worden de beslissingen genomen met gekwalificeerde meerderheid (bv.: 2/3 voor werken) of met eenparigheid van stemmen.

De raad van mede-eigendom (RvME)

De raad van mede-eigendom, vroeger “beheerraad” genoemd, is verplicht voor grote VME’s. Voor kleinere verenigingen met minder dan 20 kavels is het facultatief en zal worden beslist bij absolute meerderheid.

In het algemeen bestaat de raad van mede-eigendom uit een beperkt aantal mensen met stemrecht op de algemene vergadering van mede-eigenaars, en ziet erop toe dat de syndicus van het gebouw zijn taken naar behoren uitvoert.

De syndicus

De beheerder, die door de algemene vergadering voor een bepaalde termijn wordt aangesteld, speelt een beslissende rol binnen de mede-eigendom. Als vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars (VME) heeft deze immers tot taak de mede-eigendom te vertegenwoordigen, de financiën te beheren en het dagelijks beheer van het gebouw te verzekeren.

Bovendien moet de syndicus elk jaar een algemene vergadering organiseren. Dit omvat het bijeenroepen van de mede-eigenaars, het beheren van de agenda, het houden van de stemmingen en het opstellen van de notulen van de vergadering. Bovendien moet zijn mandaat door de algemene vergadering worden verlengd, er is geen stilzwijgende verlenging.

Tenslotte, en meer in het algemeen, is het de syndicus die erop moet toezien dat de besluiten die op de jaarlijkse algemene vergadering van mede-eigenaars worden genomen, correct worden uitgevoerd. Bij een geschil tussen de mede-eigendom en bijvoorbeeld een leverancier is het de syndicus, de wettelijke vertegenwoordiger van de VME, die de mede-eigendom voor de rechtbank vertegenwoordigt, ten voordele van de mede-eigenaars.

Er zijn twee soorten syndici: de professionele syndicus en de vrijwillige syndicus (of niet-professionele)

1. De professionele syndicus

De professionele syndicus is een door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) erkend makelaar en moet de ethische code van dit instituut naleven. Meestal is het een vastgoedmakelaar, die onafhankelijk is en dus een neutrale en objectieve kijk heeft op de geschillen die binnen de mede-eigendom kunnen ontstaan.

2. De vrijwillige syndicus

In plaats van het beheer van de mede-eigendom toe te vertrouwen aan een professionele syndicus, kan de VME een zogenaamde niet-professionele syndicus uit de mede-eigenaars aanstellen. De rechten van de vrijwillige syndicus zijn dezelfde als die van de professionele syndicus. Hij is derhalve verantwoordelijk voor het administratief en financieel beheer van de mede-eigendom. Het is belangrijk te weten dat ook grote mede-eigendommen (met meer dan 20 kavels) door een vrijwillige syndicus kunnen worden beheerd, de wet verbiedt dit niet.

Om zich te beschermen ingeval zijn verantwoordelijkheid in het geding zou komen wegens wanbeheer, moet de vrijwillige syndicus een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten.

Zoals zijn naam aangeeft, is de vrijwillige syndicus meestal onbezoldigd en ontvangt hij alleen een vergoeding van de kosten die hij in de uitoefening van zijn functie maakt (telefoon- of portokosten bijvoorbeeld). Niettemin kan aan de vrijwillige syndicus, in bepaalde gevallen en indien hij erom verzoekt, een vergoeding worden toegekend waarvan het bedrag door de mede-eigenaars moet worden vastgesteld.

De statuten van de mede-eigendom

Zoals u zult hebben begrepen, houdt het bezit van een appartement in een vereniging van mede-eigenaars in dat u gedeeltelijk eigenaar bent van een gedeelte van het gebouw dat aan de gemeenschap toebehoort.

Dit gemeenschappelijk bezit en het leven in een vereniging van mede-eigenaars kunnen soms complexer lijken dan het werkelijk is. De statuten van de mede-eigendom, opgesteld door een notaris, bepalen de rechten en plichten van elke mede-eigenaar. Deze worden geregistreerd in een register bij het hypotheekregister en worden gedetailleerd in twee essentiële juridische documenten: de basisakte en het reglement van mede-eigendom.

De basisakte

De basisakte verdeelt het gebouw in gemeenschappelijke en privatieve delen. Het beschrijft ook elk perceel en kent aan elk ervan het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten toe dat aan de verschillende privé-gedeelten wordt toegewezen volgens drie hoofdcriteria: de netto vloeroppervlakte van het privé-gedeelte, de ligging en het gebruik ervan.

De regels inzake mede-eigendom

Een deel van de statuten van de vereniging van mede-eigenaars, het reglement van mede-eigendom is ook een onderdeel van de statuten. Het bevat de regels voor de werking van de mede-eigendom en beschrijft de rechten en plichten van elke mede-eigenaar.

Bovendien bevat het reglement van de mede-eigendom de regels voor het onderhoud en de reparaties in de gemeenschappelijke ruimten, alsmede de voorwaarden voor de benoeming van de syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden en de duur van zijn mandaat.

Het reglement van interne orde (RIO)

Volgens de “Praktische gids voor (toekomstige) mede-eigenaars“, mede uitgegeven door de Koning Boudewijnstichting en Notaris.be, “bezit een mede-eigenaar de mede-eigendom die hij verdient!”

Met andere woorden, als zij willen dat hun gebouw goed wordt beheerd en dat hun gemeenschappelijk erfgoed behouden blijft, zullen de mede-eigenaars zich moeten bemoeien met het dagelijks beheer van hun mede-eigendom en een aantal leefregels moeten naleven, die allemaal zijn neergelegd in een reglement van interne orde dat elke bewoner van het gebouw moet naleven, of hij nu eigenaar of huurder is.

Verplicht sinds 2018, kan de RIO van mede-eigendom, in tegenstelling tot de basisakte en het reglement van mede-eigendom, onder onderhandse akte worden opgemaakt. Het is een essentieel document voor het leven in de gemeenschap. Het vergemakkelijkt de relaties binnen de mede-eigendom door een antwoord te geven op een reeks praktische vragen, waaronder de volgende: Mogen we zonneschermen hangen? Kunnen we de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw versieren? Hoe laat moeten de deuren van het gebouw gesloten zijn? En zo verder.

Ziezo, u hebt nu de belangrijkste kennis tot een beter begrip van mede-eigendom. Wenst u meer te weten over de boekhouding van de mede-eigendom of over de organisatie van de algemene vergadering? We vertellen je er alles over op onze blog!

Heeft u nog andere vragen?
Aarzel niet om contact met ons op te nemen!