Vous résidez en copropriété et vous avez parfois du mal à comprendre les dépenses effectuées par votre syndic ? La comptabilité en copropriété répond à des règles strictes. Pour y voir plus clair, vous pouvez consulter plusieurs documents comptables indispensables à la bonne gestion de la santé financière de votre copropriété.

Après la lecture de cet article, la comptabilité de votre copropriété n’aura plus de secrets pour vous !

Une comptabilité en copropriété réglementée

Avant de solliciter la mise à disposition de documents comptables auprès de votre syndic, vous devez savoir si votre copropriété compte plus ou moins de 20 appartements principaux.

Selon les dispositions de l’article 577-8, chapitre 4 de la loi précitée, une copropriété de moins de 20 lots peut tenir une comptabilité simplifiée, tandis qu’une copropriété de plus de 20 lots a l’obligation d’établir un plan comptable minimum normalisé.

La comptabilité simplifiée doit réflèter au minimum "les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve  les créances et les dettes des copropriétaires"

Cette information est disponible auprès de votre syndic, mais vous pouvez également la trouver dans le règlement de copropriété qui vous a été remis lors de l’achat de votre appartement. Ce document fait aussi référence à d’autres règles comptables, telles que la répartition des charges communes.

Les documents comptables de la copropriété

Pour disposer d’informations claires et transparentes sur les dépenses réalisées par votre syndic de copropriété, consultez les documents suivants :

  • La liste des dépenses: qui permet, d’un coup d’œil, d’estimer à quoi l’argent des charges de copropriété a servi.
  • Le décompte individuel des charges ou tableau de répartition: selon votre quote-part, il vous informe des sommes qui vous sont attribuées en fonction de vos quotités pour le financement de travaux d’aménagement, de réparation ou d’entretien de l’immeuble. Vous obtenez une vue sur l’investissement des autres copropriétaires à travers ce document récapitulatif des frais annuels de la copropriété. Ce document montre également les éventuelles provisions pour charges que chaque propriétaire a déjà payées et qui viennent dès lors en déduction des charges.
  • Le compte de résultat: il vous renseigne sur les paiements déjà effectués, et l’écart entre cette somme et les charges prévisionnelles. Il peut ainsi présenter un bilan positif ou négatif qui sera régularisé en fin d’année.
  • Le bilan comptable: qui inventorie les actifs et les passifs à l’instar d’un bilan d’entreprise. C’est le document qui vous apportera les informations les plus précieuses, car il met en avant la situation financière de la copropriété. Le bilan comptable aide le syndic à déterminer les montants à allouer aux fonds de réserve et de roulement.
  • L’inventaire: obligatoire à la clôture de l’exercice comptable, il se compose des deux documents précédents. Si vous êtes en passe d’acquérir un bien dans une copropriété, l’inventaire vous permettra d’estimer si la copropriété est saine ou si elle comporte des créances ou des dettes.
  • Les mouvements de fonds de réserve: ils vous renseignent également sur les entrées et les sorties d’argent sur la période concernée.
  • Le détail des comptes fournisseurs: le cas échéant, il peut vous indiquer les sommes payées aux entreprises ayant contribué au bon fonctionnement de votre copropriété.
  • Le compte de sinistre: si, malheureusement, un incident s’est produit dans votre copropriété au titre de l’année écoulée, vous en serez informé par ce biais.

Une législation stricte de la comptabilité en copropriété

La loi du 6 mai 2010 

La loi du 6 mai 2010 apporte un cadre légal réglementaire à la comptabilité en copropriété. Le syndic doit dès lors se conformer à des obligations légales et à un schéma précis dans la gestion de sa comptabilité.

Fini les mauvaises surprises, car le rôle du syndic de copropriété consiste à préparer un budget prévisionnel qui offre une vision claire sur les dépenses à venir, ainsi que sur les frais extraordinaires d’une copropriété (ravalement de façade, mise en conformité de l’ascenseur, etc.).

Cette loi est à l’origine de l’obligation de créer deux comptes bancaires distincts permettant de gérer les dépenses courantes à travers le fonds de roulement d’une part, et les dépenses extraordinaires couvertes par le fonds de réserve d’autre part.

La présentation des documents comptables est bien entendu harmonisée. D’une copropriété à une autre, vous retrouverez donc toujours la même structure pour une lecture et une compréhension facilitées.

La loi du 18 juin 2018

La nouvelle loi sur la copropriété du 18 juin 2018, en vigueur depuis le 1er janvier 2019, modifie la loi du 6 mai 2010 en précisant certains points et en apportant une certaine flexibilité dans la relation entre copropriétaires : acceptation simplifiée des travaux, équité entre copropriétaires, transparence des honoraires du syndic, établissement obligatoire d’un règlement d’ordre intérieur, etc.

Plus claire, elle facilite la bonne réalisation de la comptabilité en copropriété.

Qui contacter en cas de doute ?

Bien entendu, votre syndic d’immeuble sera votre interlocuteur privilégié, mais en cas de mésentente ou pour tout litige qui vous opposerait à ce dernier, vous pouvez contacter le commissaire aux comptes.

Bénévole en tant que copropriétaire de l’immeuble ou professionnel, tel qu’un cabinet d’expert-comptable, il représente un organe de contrôle de l’association des copropriétaires. Il tient le rôle de garant de la bonne gestion budgétaire de votre copropriété et de sa santé financière.

Il pourra mettre à votre disposition tous les documents comptables présentés précédemment et vous renseignera en cas de doute sur leur interprétation. Vous accéderez également, par son intermédiaire, à un rapport critique sur les comptes du syndic et sur la gestion du budget.



Vous connaissez maintenant l’essentiel de la comptabilité en copropriété. Le choix d’un syndic de copropriété consciencieux et transparent, qu’il soit professionnel ou bénévole, vous aidera à y voir plus clair pour comprendre les dépenses inhérentes à votre copropriété.

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