Quel est le rôle du commissaire aux comptes en copropriété ?
Que la gestion de votre copropriété soit laissée aux bons soins d’un syndic professionnel ou non-professionnel, la santé financière de votre immeuble doit être assurée tout comme la transparence des comptes vis-à-vis de chaque copropriétaire. Le commissaire aux comptes a pour rôle de vérifier les comptes de votre bâtiment et de les valider lors de l’assemblée générale annuelle. Syndic Yourself vous explique tout sur cet expert de la comptabilité et de la gestion de copropriétés.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un commissaire aux comptes ?
Qui peut se présenter comme commissaire aux comptes ?
Quel est le rôle du commissaire aux comptes ?
La définition des missions du commissaire aux comptes
La vérification de la comptabilité
La rédaction du rapport annuel
Quel est le pouvoir d’action du commissaire aux comptes en cas de faute de la part du syndic ?
Comment protéger le commissaire aux comptes dans ses fonctions ?
Qu’est-ce qu’un commissaire aux comptes ?
Le commissaire aux comptes est un organe de la copropriété qui représente une entité consultative et compétente dans les domaines financier et comptable.
Selon l’article 577-8, 2 du Code civil de la loi de 2010 « l’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété »
L’association des copropriétaires (ACP) doit nommer obligatoirement un commissaire aux comptes, quelle que soit la taille de la copropriété.
Il est désigné chaque année par l’assemblée générale à une majorité de la moitié des voix +1.
Qui peut se présenter comme commissaire aux comptes ?
Tout le monde peut se présenter pour être élu commissaire aux comptes à l’exception du syndic de copropriété.
S’il s’agit d’un copropriétaire, ce dernier devra présenter de solides connaissances en comptabilité et en gestion de copropriété. Professionnel du secteur ou simple passionné, aucun diplôme ou certification n’est toutefois requis pour se présenter à cette fonction.
Si votre copropriété ne dispose pas de telles compétences parmi ses résidents, vous pourrez faire appel à une société spécialisée.
Le professionnel acceptera ce rôle contre rémunération tandis qu’un copropriétaire pourra effectuer cette mission à titre gratuit. Ce point, tout comme celui de l’indemnisation du syndic bénévole, sera à discuter en assemblée générale.
Depuis 2019, vous pouvez nommer plusieurs commissaires aux comptes pour bénéficier des compétences de chacun.
Quel est le rôle du commissaire aux comptes ?
La définition des missions du commissaire aux comptes
Les modalités de l’exercice du commissaire aux comptes sont discutées lors de l’assemblée générale et de l’établissement du règlement de copropriété.
Son rôle n’a pas de définition stricte. Il s’adapte aux besoins et attentes de chaque copropriété.
Les documents comptables et financiers pourront ainsi être analysés de façon trimestrielle ou semestrielle selon la taille de la copropriété et la charge de travail que ce contrôle représente.
La nomination d’un commissaire aux comptes apporte plus de transparence dans la gestion financière de la copropriété.
La vérification de la comptabilité
La principale fonction du commissaire aux comptes consiste à vérifier les comptes de la copropriété et à en faire le rapport lors de l’assemblée générale annuelle. Il s’intéresse par exemple :
- À la réalisation des différents paiements qui incombe à la copropriété dans les délais impartis conformément aux conditions de facturation
- À la conformité des devis signés avec les factures reçues et des paiements avec les factures
- Au report de ces mêmes paiements dans les comptes annuels globaux
Le commissaire aux comptes valide ainsi le travail de gestion financière du syndic, à la manière d’un contre-pouvoir, et surtout il le décharge de toute responsabilité en cas de faute, sauf s’il s’agit d’une action frauduleuse avérée.
Ce travail doit être réalisé impérativement avant la tenue de l’assemblée générale annuelle, puisque les comptes devront y être approuvés. Ce sujet sera mis à l’ordre du jour.
Pour rappel, le commissaire aux comptes a un droit de regard sur l’ensemble des documents comptables et financiers de la copropriété, au même titre que n’importe quel autre copropriétaire.
La rédaction du rapport annuel
Après analyse des documents comptables et financiers, le commissaire aux comptes est également chargé de l’établissement du rapport annuel lors de l’assemblée générale. Celui-ci permettra de décharger le syndic de toute responsabilité en cas d’erreur involontaire.
Quel est le pouvoir d’action du commissaire aux comptes en cas de faute de la part du syndic ?
Si le commissaire aux comptes découvre des erreurs imputables au syndic de copropriété, voire des actions frauduleuses, il doit en avertir les copropriétaires. Une assemblée générale extraordinaire (AGE) sera ainsi convoquée avec pour ordre du jour la question des manquements du syndic à son rôle dans la bonne gestion de la santé financière de la copropriété. La situation sera rapidement éclaircie.
Dans les cas les plus graves où une vraie tentative d’escroquerie est constatée, le syndic pourra être révoqué. Ce type d’agissements est beaucoup plus rare lorsqu’une copropriété est gérée par un syndic non-professionnel. Ce dernier agit pour le bien commun et a à cœur de contenter l’ensemble de la copropriété pour conserver une bonne ambiance entre copropriétaires et garder une résidence en bonne santé financière. |
Comment protéger le commissaire aux comptes dans ses fonctions ?
Au vu de l’importance de la mission du commissaire aux comptes et de ses implications dans la vie de la copropriété, souscrire une police d’assurance s’impose pour protéger :
- Le syndic de copropriété, notamment dans le cas d’un syndic bénévole
- Le conseil de copropriété
- Le commissaire aux comptes.
