Propriétaire d’un appartement faisant partie d’une copropriété en Belgique, vous vous demandez à quoi sert l’assemblée générale de copropriété ? Une fois par an minimum, le syndic de copropriété convoque l’ensemble des copropriétaires pour participer à une réunion de concertation obligatoire, au cours de laquelle les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété sont votées. Syndic4you vous explique en détails comment s’organise cette réunion indispensable et pourquoi vous avez toutes les raisons d’y assister.

Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?

Définition

L’assemblée générale de copropriété, ou plus communément appelée AG de copropriété, correspond à la réunion qui réunit l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble.

Lors d’une AG, seuls les propriétaires doivent être représentés. Les locataires et les personnes étrangères à l’immeuble ne peuvent y prendre part.

Pour communiquer une information ou formuler une plainte relative au fonctionnement de la copropriété, un locataire peut toutefois transmettre par écrit ses remarques quant aux parties communes de l’immeuble. Son propriétaire se chargera de faire remonter ses demandes et ses constatations lors de l’assemble générale de copropriété.

À quoi sert une AG de copropriété ?

Lors de cette réunion a minima annuelle, les décisions relatives à la gestion de la copropriété sont prises.

La discussion est obligatoirement présidée par l’un des copropriétaires. Dans cette optique, réunir l’ensemble des copropriétaires est idéal afin que chacun puisse donner son point de vue et le justifier.

La différence entre assemblée générale ordinaire (AGO) et assemblée générale extraordinaire (AGE) dépend de l’origine de la convocation. La première est initiée par le syndic et la seconde par les copropriétaires, lorsque des décisions doivent être prises rapidement et ne peuvent attendre l’AGO annuelle.

Qui participe à cette réunion décisionnelle ?

En plus du syndic, d’autres entités composées de copropriétaires sont présentes afin de garantir le bon déroulement de l’assemblée générale de copropriété :

  • Le conseil de copropriété assiste à l’AG et valide la bonne réalisation des décisions prises par le syndic
  • Le commissaire aux comptes s’assure de la bonne gestion financière de la copropriété par le syndic

Qui décide de la date de l’AG ?

Une assemblée générale de copropriété doit être convoquée au moins 15 jours à l’avance pour avoir lieu. Dans le cas d’une AGO, le syndic de copropriété est, la plupart du temps, à l’initiative de la demande. La période de 15 jours pendant laquelle l’AG peut avoir lieu est indiquée dans le règlement de copropriété. Elle ne change pas d’une année à l’autre, sauf conditions particulières.

Néanmoins, plusieurs copropriétaires peuvent solliciter la tenue d’une AGE sous un délai de trente jours, à condition qu’ils représentent au moins 20 % du total des copropriétaires.

Comment sont prises les décisions lors d’une AG de copropriété ?

Un ordre du jour est établi avant chaque AG de copropriété. Il permet de focaliser les échanges sur des sujets précis et de traiter toutes les décisions importantes à prendre.

Une décision est toujours adoptée après un vote de l’ensemble des copropriétaires. La façon de comptabiliser les votes est particulière lors d’une assemblée générale de copropriété :

  • Les majorités changent selon le sujet traité, son importance sur le fonctionnement de la copropriété et son impact budgétaire sur la gestion de la comptabilité de la copropriété ;
  • Le vote d’un propriétaire correspond à un certain nombre de voix selon sa quote-part des parties communes.

Les décisions à la majorité absolue

Un vote pour une décision courante lors d’une assemblée générale de copropriété, comme le changement de syndic par exemple, se fait à la majorité absolue, c’est-à-dire la moitié des voix + 1.

Les décisions avec majorité aux 2/3

Une majorité aux 2/3 est requise pour :

  • La réalisation de travaux dans les parties communes pour lesquels le syndic de copropriété ne peut prendre de décision ;
  • La détermination du montant des devis à partir duquel une mise en concurrence est requise;
  • La création d’un conseil de copropriété.

Les décisions avec majorité à 80 %

Une majorité à 80 % est indispensable pour :

  • Des travaux de reconstruction ou de remise en état conséquente au niveau de l’immeuble ;
  • La modification des statuts en lien avec le caractère commun des parties ;
  • Le changement de répartition des charges de copropriété.

Les décisions à l’unanimité

Les décisions à l’unanimité concernent exclusivement la reconstruction complète d’un immeuble détruit ou la modification des quotes-parts de la copropriété.

À l’issue de l’assemblée générale de copropriété, un procès-verbal de tenue de l’AG est dressé afin de consigner par écrit les décisions prises. Celui-ci doit obligatoirement être signé par le président de séance, le secrétaire et tous les copropriétaires présents ou leurs représentants. Il est ensuite envoyé, dans les 30 jours suivant la réunion, aux copropriétaires. Ce document relève d’une obligation légale et sera transmis à chaque copropriétaire, même s’il était absent lors des échanges.

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne peut pas assister à l’assemblée générale de copropriété ?

L’octroi d’une procuration

Bien que le planning soit connu à l’avance, un copropriétaire peut toujours être contraint à un impératif personnel ou professionnel qui l’oblige à rater l’assemblée générale. Rien de dramatique, car un propriétaire peut se faire représenter par un mandataire auquel il accorde une procuration totale ou partielle.

Ce mandataire peut être un autre copropriétaire ou une personne extérieure à l’assemblée générale, mais elle ne peut pas correspondre à un membre du syndic de copropriété pour éviter tout conflit d’intérêts.

Attention au cumul des voix

Sachez que dans la première solution, le copropriétaire mandaté ne peut prétendre à un cumul de voix qui porterait sa propre voix à plus de 10 % du total des voix.

Prenons l’exemple d’une copropriété de 30 personnes au sein de laquelle un copropriétaire en représenterait 5 autres. Il obtient ainsi 6 voix sur 30, soit 20 % du total. Il ne peut dans ce cas pas représenter plus de deux autres copropriétaires.



Vous comprenez maintenant quel est le but de l’assemblée générale de copropriété, réunion essentielle pour la prise de décisions relatives au bon fonctionnement de la copropriété. Selon les possibilités, celle-ci peut être organisée en présentiel ou à distance, comme nous vous l’expliquons dans notre article relatif aux mesures sanitaires Covid-19.

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